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关于物业公司管理工作调研汇报
近年来，随着我区城市不断发展、功能不断完善，小区治理水平明显提升，人民群众对小区物业管理服务与质量需求不断提升，物业管理工作矛盾日益凸显，为全力做好我办辖区物业管理工作，切实提升物业企业服务水平，通过走访调研辖区物业企业及小区住户，召开了有部分居委会、小区业委会和物业管理企业有关人员的座谈会，多方面听取社会各界人士意见，形成本报告。现就调研情况汇报如下：
一、基本情况
×街办下辖×社×村，共有小区楼院×个、楼房×栋，住户×户、×人，其中物业公司管理小区×个、业主自行管理小区×个、“三无”小区×个，成立业委会的×个，无业委会×个。由于我办地处老旧城区中心，物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行：一是近几年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化商住一体物业管理模式，占12%；
二是单位修建或职工集资建房等实行自建自管物业服务，占28%；
三是2000年前修建的商品房以及相对零散的单幢楼房实行业委会或自主物业管理模式，由业主自主聘请门卫和卫生保洁人员，占20%；
四是其余小区和老旧住宅无物业服务和管理，处于“三无”的托管状态，占40%。
街办按照边引导、边规范、边融合的工作思路，跟进开展业务指导，主动协调各方关系，积极探索推行切合实际的三种物业管理模式。一是红色物业管理模式。按照党建引领社区治理的思路，探索建立了红色物业党支部，积极推行人员交叉任职，小区楼院党支部牵头负责，退休党员、楼栋长、社区志愿者服务队、居民代表共同参与小区治理。二是居民自主管理模式。针对一些老旧小区热心公益事业人员多、物业管理习惯已经养成等实际情况，积极动员组织业主中的党员、退休干部和热心公益事业的业主代表组建业委会，自主管理小区日常事务，物业服务费用较低，广大业主积极参与小区管理。三是商住一体管理模式。对于×商都、×苑、×公寓、×国际等商住一体小区物业管理问题，我们积极汇报区房产服务中心，主动协调解决业委会与物业公司矛盾纠纷，严格按程序推进业委会选举和新物业公司进驻等事宜，确保广大业主生活不受影响。
二、存在问题
（一）历史遗留问题多，老旧小区治理难度大。随着城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，小区的规划方案比较简单，内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。
（二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够。目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理工作涉及到的多个行业部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，行政管理和物业服务关系还没有完全理顺；
市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未完全建立或有效发挥作用。
（三）专业物业管理企业匮乏，服务人员经验不足。目前，我办辖区内物业服务企业屈指可数，且物业服务企业服务质量差强人意，其从业人员大多缺乏专业理论素养和足够的管理经验，整体素质偏低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。
（四）物业企业市场竞争不足，整体服务水平低。物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业服务企业的整体服务水平也必然较低。特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人。甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业发展的长远打算。有的物业服务企业服务态度和质量差，而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满。同时，“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成市场竞争，一些物业服务企业重盈利、轻服务，影响了物业管理产业的健康发展。
（五）业主委员会组建难，运作不规范。业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，不愿参与物业管理；
即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。我办辖区的居民小区中，只有×个小区成立了业主委员会，还不足20%。
从运行情况看，80%的业主委员会运作不规范，既没与物业企业签订服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；
20%的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远；
还有部分小区楼院业主缺乏主人翁意识，在业委会选举、物业公司引进等工作中不参与、不支持，更有甚者为了谋求私利，人为制造障碍，致使各项工作推进缓慢。
三、对策及建议
（一）列入民生重点，彻底治理推进。建议组织力量对物业管理服务问题，进行全面普查，整理归类。借鉴相邻发达城市物业管理的成功做法和经验，根据实际特点进行创新，制定物业管理综合治理方案，认真落实。
（二）有序推进老旧小区连片管理。我办辖区老旧小区约占80%以上，建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为三类，按照改造难度先易后难有序推进物业管理。一类作为试点，可选三到五个小区实行连片物业管理，例如陇源小区的改造就非常成功，可借助×小区物业辐射周边小区。二类作为重点，对我区创城、环境卫生等影响大的小区先行实施物业连片管理，进行重点打造。三类作为难点，主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的小区，可以现行由物业进驻服务，再借助老旧小区改造逐步完善功能。
（三）建立有效的监管调处机制。一要继续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。二要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任。三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高服务水平。四要实施街道社区网络化管理，网格员要包片包区，加大协调物业管理工作力度。
（四）培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。鼓励、引导物业企业走出去学、引进来干，不断提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、行业部门测评的重要依据。
（五）多方参与，推进业主委员会建设。办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作。发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；
学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；
建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；
业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。
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